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《我不是药神》养老版住不起的高端老年公寓
发表时间:2021-06-23

  成都银河磁体股份有限公司简介2018年7月28日,星健Sapphire香山长者公馆正式对外开放。据不完全统计,这已是自2012年以来北京开业的第16家高端养老机构。近年来,笔者陆续接到了很多老年读者的抱怨:“现在养老院太贵了,根本住不起”、“我们老两口的退休金加起来都不够”一时间,“高端老年公寓”、“天价养老院”、“五星级酒店式养老院”等名词不断出现在人们视野中,颠覆着普通大众对养老机构的传统认识,而以万科、保利、远洋、泰康、中国人寿、北控、同仁堂等为代表的知名企业先后投入到高端养老市场,更将养老这个夕阳中的朝阳产业推向舆论的风口浪尖。

  就在前不久,一篇题为《养老机构三年涨价近40%,养老难题如何破?》的文章又引起了新一轮的讨论:高端老年公寓到底有多高端?除了硬件,服务是否也配得上高端?动辄每月上万的收费是否合理?在高昂的投入、房租和人工成本下,这些高端老年公寓是否能盈利

  带着这些疑问,笔者深入走访了位于北京城区的几家高端老年公寓,并拜访了养老行业内相关企业、专家、学者,希望能找到一些脉络。

  笔者先后走访了3家高端老年公寓,分别是:位于西南三环的新华家园莲花池尊享长者公寓、位于西南四环外的椿萱茂(青塔)老年公寓、以及位于绝对市中心南二环内,即将开业的首厚康健康养社区。

  深入走访才发现,这3家老年公寓原来都“大有来头”,新华家园是新华人寿保险(上市公司)旗下的第1家高端老年公寓;椿萱茂是远洋地产(上市公司)旗下的高端养老品牌,青塔是北京的第3个老年公寓;首厚康健是市属国企首旅集团、厚朴投资(亚洲顶级私募基金)、以及中国健康养老集团(央企)联合成立的高端养老品牌。

  走进这3家老年公寓,笔者对养老院的认识完全被颠覆:奢华却又温馨的装修风格、星级酒店标准的房间、以及丰富的公共配套功能区(医务室、咖啡厅、电影院、酒店式餐厅、棋牌室、阅读室、书画室、空中花园、手工区、理发室、国外进口的专业护理设备)

  除了高端的硬件,最吸引笔者的还是这些项目先进的服务理念,以及全方位、专业化的养老服务。它们会强调“让老人自主、快乐的生活,而非一味享受被动式的照顾”、“开始老人新的健康生活方式”、“无微不至、家人一样的关怀”。在服务体系打造上,如椿萱茂的“乐享365服务体系”、首厚康健的“全龄开放式”社区服务体系等,都已完全摆脱了单纯的“养老”、“照顾”概念。此外,首厚康健还引入了日本排名NO.1的养老运营服务品牌——日医学馆(拥有50年历史,在日本每月约为14万名客户提供服务,护理失能、失智老人是其特长。)

  这3家老年公寓收费都过万,根据选择的房型、以及入住老人身体状况的不同,分为:自理、失能、失智,其中失能、失智还会再细分不同等级,收费区间在每月1万至2.5万,包含床位费、服务费、餐费,另外还需要一次**纳押金、安置费等费用。

  每月1万+的收费确实不便宜,那么这些项目是否盈利呢?笔者带着这样的疑问拜访了多位为业内专家,结果大跌眼镜:如果按照市场化的方式算账,目前北京几乎没有一家高端老年公寓可以实现盈利,即使入住率100%的项目,也很难实现盈利。

  以其中一家养老机构为例,社区内建筑面积2万平米,其中公摊面积(包括老人活动空间、无障碍通道等)占比40%,规划共容纳300户(约400人),每户建筑面积40平米。我们在入住率100%(的基础上进行成本测算,租金成本3.5元/㎡/天,平摊到每户为7000元/月;人力成本方面,300户的养老院至少配以90人的管理团队(包括一线人、餐饮工作和保洁人员各10人、管理层5人),在公司承担五险一金的情况下,所有工作人员税前工资平均大约6000元/月,平摊到住户每人为1800元/月;折旧摊销费用方面,假设固定资产投入6000元/平米,按照15年折旧年限,社区整体的折旧摊销费用为67万/月,平摊到每户为2667元/月;日常运营开支(能源及物业费等)方面,若以20元/平米/月计算,平摊到每户的成本为1333元/户。这四个方面的成本加总已经达到12800元。

  “如果不是背靠大企业,在目前市场环境下,这些高端老年公寓很难生存,客观来说,这些公寓所提供的硬件和服务成本高于它们对住户每月1万多的收费,但是目前高端养老市场还处在培育期,这些企业也是在布局阶段。”不止一位业内专家表达了类似的观点。

  既然不盈利,这些高端老年公寓为何还不断出现,甚至已经开始逐渐快速扩张,逐渐形成规模化、连锁化。

  “虽然目前不盈利,但这个阶段的首要任务是打造高端养老品牌、培养团队”、“核心位置的养老项目极具稀缺性,这个项目资源的卡位至关重要”、“目前已经有大批资本进入养老,如果等到市场真正爆发的时候,已经很难再分一杯羹”、“养老是中国下一个真正的风口,几万亿,几十万亿的市场空间,一定会诞生多家上市公司”专家的这些观点从侧面也印证了养老市场的火爆,虽尚不盈利,但在战略层面,已刻不容缓。

  就像电影《我不是药神》中说提出的观点:如果不给医药企业利润空间,或许就没有企业承担巨大的成本和风险去研发新药,最终受苦的还是病人。

  回归到养老层面,专家也多次提到的:“我国养老服务长期由低端的养老院、福利院提供,除了低质量、缺乏安全感的服务以外,更出现了虐待老人的现象,引起了社会的极大关注。而高端老年公寓的出现,不仅引领了养老服务的品质升级,更在推动中国养老产业发展、引导养老服务消费观念、培养专业人才等方面起到了不可或缺的积极意义。”

  最后,回到客户视角,这么多高端老年公寓,到底哪一家最适合自己,哪一家性价比最高,如何判断一家老年公寓的好坏?笔者也就这些老人、家属关切的问题一并请教了专家,并把自己走访的这3家项目请专家从专业角度给出建议。

  “从专业角度,我建议客户还是根据自己所住的位置、身体、经济情况,选择适合的老年公寓。我建议可以从以下6个维度去判断:区位(周边医疗、交通、生活配套)、装修档次、公共空间功能配套、老人房间品质、服务品质以及价格,通常来说,区位是影响老年公寓最重要的因素,位置越好的项目,周边医疗、交通、配套资源越丰富。”专家如是说道。

  “首厚康健在这3个项目中,区位价值十分明显,凸显依托国企存量资产发展养老服务的优势,最近推出的押金年化收益5%的会员模式在金融从业的成年子女中引起追捧,期待它在开业后表现出优秀的服务品质。”

  经过这一轮深度调研,笔者对高端老年公寓有了全新的认识:随着中国各个行业消费升级时代的到来,符合老人需求的高端产品和服务也会更加得到市场的认可。而在北京疏解腾退的大环境下,临近亲朋好友、临近三甲医院、临近成熟社区的高端养老设施资源将愈渐稀缺。据了解,目前北京恭和苑、和熹会、和悦家等月收费1.5万元以上的高端老年公寓已经一床难求。无论是为了父母,还是为了今后的自己,高端养老机构都值得投资。